Guide du conseiller immobilier : tout savoir sur le fonctionnement du viager

Vous êtes conseiller immobilier ou souhaitez le devenir ? En plein renouveau, le viager a besoin de spécialistes pour accompagner les vendeurs et les acquéreurs. Découvrons ensemble ce type de transaction très technique, son fonctionnement et ses avantages.

Réseau immobilier de référence en achat et vente en viager, Capifrance vous explique comment vous spécialiser en tant que conseiller dans cette filière en plein essor !

Sommaire

Le viager : définition

Le viager est une forme de vente immobilière spécifique permettant de faire converger les intérêts des vendeurs comme des acheteurs. Dans une vente en viager libre ou occupé, l’acheteur doit verser au vendeur :

 

  • une somme fixe appelée « bouquet» au moment de la signature,
  • et/ou une « rente viagère» de façon mensuelle, trimestrielle ou annuelle, tout au long de la vie du vendeur.

 

En cas de rente versée, sa périodicité et son montant sont déterminés lors de l’établissement du mandat de vente viagère. Dans ce cas, l’acheteur est dit « débirentier » et le vendeur est appelé « crédirentier ».

 

En revanche, le montant global de la transaction n’est pas connu à l’avance, car le fonctionnement du viager repose sur un aléa, à savoir l’imprévisibilité du décès du vendeur. Lorsque l’aléa est jugé absent, la vente peut être remise en cause.

 

Une autre particularité de ce type de transaction en immobilier est la distinction entre :

 

  • une vente en viager occupé, où l’ancien propriétaire conserve son droit d’habitation du bien vendu, même si l’acquéreur y emménage,
  • une vente en viager libre, où le vendeur ne peut plus y habiter et perd son droit d’usage du bien libre d’occupation par le nouveau propriétaire ou un locataire.

Acheter en viager : les différentes formes et leurs avantages

Dans un achat en viager occupé, l’acquéreur paie un bouquet et/ou rente calculée sur une valeur décotée, c’est-à-dire la valeur d’occupation déduite de la valeur vénale. En outre, les frais de notaire, calculés sur cette décote de l’appartement ou de la maison occupée sont de facto réduits par rapport à une vente classique.

 

Pour l’achat en viager libre, l’acheteur bénéficie en outre de la jouissance du bien et peut donc, soit l’occuper, soit le louer pour compenser la rente à verser.

 

Pour ces deux types d’achat, le recours à un crédit immobilier peut être évité et, par conséquent, le paiement des divers frais liés à cette opération, dont les intérêts.

 

Outre l’aspect financier, le viager est éthique et responsable. C’est une autre façon d’investir et d’acheter avec des conditions avantageuses pour les acheteurs tout en faisant le bien d’autrui : il s’agit d’une véritable solution gagnant-gagnant.

Vendre en viager : une solution gagnant-gagnant

  • Les ventes en viager occupé représentent en moyenne 70% des transactions. Elles permettent au vendeur de générer un complément de revenus sans quitter son logement, qu’il ou elle pourra occuper. Pour les seniors, cette contrepartie est une réelle opportunité d’améliorer leur niveau de vie sans avoir à déménager.
  • Les viagers libres offrent aux vendeurs une meilleure probabilité de vendre leur bien rapidement. En effet, le bien immobilier étant libre de toute occupation, il est plus attractif pour les acheteurs, tandis que les rentes viagères assurent un revenu régulier aux vendeurs.

Comment fonctionne la vente en viager ?

Quelle que soit la forme adoptée, il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier spécialisé dans le marché du viager pour concrétiser ce projet. Ce dernier saura analyser la situation et les attentes du vendeur pour lui proposer une solution de vente adaptée à ses besoins et à son patrimoine immobilier.

Le bouquet et la rente

Selon le cas, un conseiller immobilier aura un rôle de conseil et orientera son vendeur vers la solution la plus adaptée : une vente conjuguant le paiement d’un bouquet à la signature du contrat et/ou le versement d’une rente à vie.

 

Cependant, dans le cadre d’une vente en viager sans rente, celle-ci n’est pas obligatoire. D’autre part, le bouquet n’est pas une obligation non plus : une vente d’appartement ou maison en viager peut reposer sur le seul versement de la rente mensuelle.

 

En revanche, lorsqu’il est décidé d’assujettir la transaction au versement d’un bouquet, ce dernier représente en règle générale entre 20 et 40% du montant estimé de la vente.

La rente viagère

Complexe et précis, le calcul de la rente viagère repose sur les tables d’espérance de vie de l’INSEE. Ces tables sont fixées en tenant compte de l’âge du vendeur, de son espérance de vie, de la valeur du bien et des loyers percevables.

 

Ainsi, entre deux biens immobiliers d’une valeur comparable, les montants peuvent varier en fonction de multiples critères, c’est pourquoi les mandataires immobiliers spécialisés dans cette filière sont recherchés pour leur expertise.

Bon à savoir : qui paie la taxe foncière ?

 

Le paiement des charges liées au logement concerné fait l’objet d’une répartition dûment inscrite dans l’acte de vente. Pour la taxe foncière, elle est à la charge de l’acheteur en viager libre et viager occupé avec droit d’habitation, mais à la charge du vendeur en viager occupé avec usufruit, à moins qu’une clause ne modifie ce point dans le contrat.

Pourquoi de plus en plus de Français font-ils le choix du viager ?

S’il ne représente que 1 % des ventes immobilières en France, le marché du viager est aujourd’hui en pleine expansion. Comment expliquer ce phénomène de société ? Pourquoi ce type de transactions immobilières intéresse-t-il autant les vendeurs que les acquéreurs ?

 

  • De plus en plus de retraités ont, en effet, recours à cette forme de vente pour augmenter leur niveau de vie en se constituant un complément de retraite, ou encore pour éviter de partir en maison de retraite et rester vivre chez eux jusqu’à leurs derniers jours.
  • Du côté des acquéreurs, acheter un bien en viager peut être une solution économique face aux difficultés à obtenir un crédit immobilier (taux d’emprunt élevés, critères d’éligibilité difficiles à remplir) et à l’augmentation du coût de la vie, que ce soit pour devenir propriétaire de sa résidence principale ou réaliser un investissement immobilier pour son avenir (constituer un patrimoine pour ses enfants, pour du locatif ou pour une revente future), souvent à moindres frais.

Conseil en viager : une spécialisation attractive pour les mandataires immobiliers indépendants

Ainsi, au-delà des idées reçues et des sujets délicats qui peuvent entourer la vente en viager libre ou occupé, cette pratique courante répond en réalité aux besoins de nombreuses personnes en recherche d’une solution concrète et pérenne pour leurs projets de vie face à une conjoncture économique difficile.

 

De ce fait, selon les « viagéristes » (professionnels de ce marché immobilier spécifique), les ventes en viagers affichent une progression croissante ces dernières années. Parallèlement, le secteur de l’immobilier manque de spécialistes pour accompagner cette forme particulière de transaction, notamment pour le calcul complexe du montant de la rente et/ou du bouquet.

 

Par conséquent, le viager offre aux conseillers immobiliers une voie de spécialisation intéressante et rémunératrice. Et vous, seriez-vous prêt à vous former et vous reconvertir dans ce métier recherché ? Savez-vous que Capifrance recrute des conseillers immobiliers dans toute la France pour cette spécialité ?

Mandataire spécialisé en viager chez Capifrance, une belle opportunité de carrière dans l’immobilier

Fondé en 2002, Capifrance est devenu un réseau de mandataires immobiliers de référence dans toutes les spécialités immobilières, dont la vente et l’achat en viager.

Nous formons nos conseillers immobiliers et nous leur permettons d’évoluer partout en France métropolitaine et en Outre-Mer vers la spécialisation de leur choix, telle que le viager, le neuf, le commerce, la gestion locative, ou les biens de luxe et prestige.

Comment postuler chez nous ? Faut-il posséder une carte professionnelle ? Un diplôme en immobilier est-il nécessaire ?

La DigitRE Académie vous forme pour devenir expert du viager

Chez Capifrance, les professionnels de l’immobilier sont les bienvenus : les débutants et les personnes en reconversion professionnelle aussi ! Pour rejoindre notre réseau de conseillers immobiliers indépendants, aucun prérequis n’est demandé, hormis votre motivation et vos qualités humaines.

 

Grâce à notre centre de formation certifié Qualiopi, la DigitRE Académie, ainsi que nos modules complémentaires de formation en ligne, vous apprenez et maîtrisez rapidement tous les rouages du viager pour proposer cette forme de transaction immobilière à vos clients acheteurs et vendeurs.

Un écosystème d’outils et services dédié à votre réussite dans la vente en viager

Sur le marché du viager, les professionnels en immobilier utilisent généralement le barème d’Aubry (mis à jour tous les 6 ans), qui reprend uniquement les tables d’espérance de vie de l’INSEE. Pour aller plus loin, en complément de ces références, Capifrance met à disposition de ses conseillers spécialisés en viager un outil dédié à cette filière, le logiciel Calculs Viager. Il facilite grandement le calcul du bouquet et de la rente, très technique.

Méthode de calcul du bouquet et de la rente

 

Pour apporter le plus de précision dans les calculs, nous nous appuyons en complément sur la table TG05, une méthode reconnue par les assureurs en cas de litige. Aussi, les montants sont évalués en réalisant la moyenne de 3 méthodes de calcul pour garantir la meilleure précision:

 

  • Par loyer similaire
  • Par taux de rendement
  • DUH Tolosa

Une solution complète de communication pour booster votre visibilité sur le marché local

Pour vous aider à réussir sur le marché du viager, une équipe dédiée au siège est à votre disposition au quotidien. Sur le terrain, vous pourrez vous appuyer sur l’expérience de nos 20 référents en viager et d’une animatrice réseau.


Parce que le viager a ses propres codes et des cibles précisément identifiées, Capifrance crée également des supports de communication spécifiques à la filière pour augmenter la visibilité de ses conseillers : carte de visite, book vendeur, document explicatif, visuels pour les réseaux sociaux.


Vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé pour communiquer via des campagnes médias ou d’affichage avec notre service communication.

Notre puissant réseau immobilier vous accompagne vers la réussite

Avec Capifrance, vous êtes bien formé, accompagné par nos experts et doté des meilleurs outils digitaux du moment pour réussir dans votre activité de conseiller immobilier indépendant.

 

Au sein de notre puissant réseau, vous avez toutes les cartes en main pour vous imposer comme la référence du viager dans votre secteur géographique et signer des mandats de vente grâce à votre expertise dans ce domaine, en touchant jusqu’à 100% des honoraires par bien vendu !

Conclusion : devenir conseiller immobilier en viager chez Capifrance

Le viager est une filière immobilière dynamique en recherche de conseillers spécialisés pour accompagner les vendeurs et acquéreurs.

Attractif et rémunérateur, ce métier est aussi plein de sens, en aidant les séniors à mieux vivre et en permettant à de nombreuses familles de concrétiser des projets de vie importants.

En intégrant notre grand réseau immobilier, vous aurez l’opportunité d’exprimer pleinement vos compétences, que ce soit en reconversion professionnelle ou pour faire évoluer votre carrière immobilière, avec toutes les cartes en main pour réussir.

 

  • Vous souhaitez postuler chez Capifrance pour devenir conseiller immobilier en viager dans votre secteur géographique ?
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Parlons peu, parlons biens !

 

Parce que les préjugés ont la vie dure autour du viager, nous y avons dédié le 1er épisode de notre live « Parlons peu, Parlons biens » avec 2 experts métier et terrain. Retrouvez le replay ici :

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